Foto Beatrice Graalheim
Foto Beatrice Graalheim

Samtal med 
Petra K Ekström
VD för Fastighets AB Förvaltaren

 

Petra började på Förvaltaren i januari förra året. Hon har varit tfVD och fastighetschef på Telge Hovsjö. Projektledare för större fastighetsprojekt. Hon har varit i branschen med fastigheter och bostäder i femton år. Petra är civilekonom med inriktning på affärsekonomi och examen är från Stockholms Universitet.


” De närmaste åren kommer Sundbyberg snabbt att utvecklas för att växa in i kostymen som ett regioncentra att räkna med. För att klara det kommer staden och stadens bolag som helhet att behöva aktivera alla resurser. För Förvaltaren innebär det att bolaget går in i en tid av rörelser i fastighetsportföljen och hållbara renoveringar. I samband med att bolaget erbjuder sevicetjänster inom hela bolagskoncernen ställs nya krav på flexibilitet, affärsansvar och tydliga befogenheter. 2017 blir ett förnyelsens år för Förvaltaren. Med höga betyg från kunderna, stark ekonomi, klimatfokus och engagerade medarbetare är utgångsläget mycket bra. Petra Karlsson Ekström, VD”.
Ur årsredovisningen 2016 framlagd på ordinarie bolagsstämman i april i år.


Förvaltarens årsredovisning för 2016 visar ett mycket välskött företag berett att möta de utmaningar som Stadens snabba utveckling bjuder. Sammandraget lagt i texten samt kantbollarna, där mesta hämtats från nämnda årsredovisning, bekräftar att här finns kunskap, erfarenheter, strategiskt tänkande och tåga. Nu till samtalet.

1. Nya hyresgäster förra året
Förvaltaren har en mycket stor bostadskö. Hur många i kön fick bostad förra året (eller senaste tolv månaderna)?

Idag har Förvaltaren cirka 49 000 personer som står i vår bostadskö. Det är både de som redan bor hos oss och de som är externa sökande. Under 2016 fick 255 personer bostad hos oss via vår kö. Under 2017 har hittills 195 personer fått bostad via kön – varav 24 med korttidskontrakt.

2. Köpoäng
En utsocknes person i bostadskön får samma poäng som en sundbybergare som bor här och betalar skatt och faktiskt ytterst står del credere. Varför är det så? Vem har bestämt detta?

Det är Förvaltarens styrelse och styrelsen i Sundbybergs stadshus AB som bestämmer köregler. Och styrelsen vill ha en öppen kö – precis som andra bolag och kommuner i Storstockholm har det. Bostadsfrågan är i den meningen en regional angelägenhet och vi vill uppmuntra rörlighet på arbets- och bostadsmarknaden. Samtidigt beslutade styrelsen att ge en förmån till två grupper inom kommunen. Det är de som redan bor hos Förvaltaren - samt i Sundbyberg folkbokförda ungdomar upp till 26 år. De båda grupperna får 1,5 köpoäng per dag, medan övriga för 1 köpoäng per dag.

3. Lokalhyror och hyreshöjningar 
Treårsavtal råder väl för de flesta av era lokaler. En lokalhyrare med knappast bästa läge har på 34 år fått hyran per kvadratmeter höjd med 500 %, vilket låter förfärligt. Förvaltaren höjer lokalhyrorna varje treårsperiod åberopande ”marknadspris”. Som något av en prisledare, bland annat medlem i Stadskärneföreningen och dess fastighetsägargrupp, borde ni väl i centrum visa återhållsamhet, ja tom sänka lokalhyrorna inför de stora förändringar som nu gäller konkurrensmässigt med de stora mallar valfrihetna och som står runt hörnet i och med järnvägen i tunnel; ni borde faktiskt ha ett intresse i att detaljhandeln konsolideras/överlever. Att åberopa index då man borde använda hjärnan känns absolut fel. Något för er att också predika i Stadskärneföreningens fastighetsgrupp! Din kommentar kring detta!

Vi försöker alltid erbjuda goda möjligheter till etablering och tillväxt för de företag som hyr av oss. Vår renovering av kvarteret Banken på Landsvägen är ett bra exempel på hur vi lockat nya aktörer till staden, vilket i sin tur ger en ökad service och ökad attraktivitet för de som bor och arbetar i Sundbyberg. Detta stämmer också väl med ägardirektivet där ska ”Förvaltaren och övriga bolag inom koncernen i den omfattning som är lämplig inom sitt fastighetsbestånd och sin infrastruktur medverka till förutsättningar för att näringslivet i kommunen utvecklas och att nya företag etableras.” 

När det gäller hyressättningen så styrs den i grund och botten av tillgång och efterfrågan. Förvaltaren är en mindre aktör på marknaden för lokaler i Solna/Sundbyberg med begränsade möjligheter att påverka prissättningen på lokaler. Lägg därtill att Förvaltaren enligt lag ska ha en marknadsmässig avkastning. När det gäller din fråga om ”500 procent” behöver jag veta mer för att kunna besvara den.


4. Gränssnitt 
Styrelsen och VD kostar Förvaltaren ca 6 mnkr. Företaget styrs i vissa sammanhang av direktiven emanerande från Kommunfullmäktige. Bl.a. har gällt att Förvaltaren skall medverka i stadsdelars utveckling och skapa stadskaraktär. I detta sammanhang – finns flera – arbetar Förvaltaren för Staden, resultatet kommer alla kommunmedlemmar till del. Styrelsens och VDs ersättningar betalas av Förvaltaren och sålunda av hyresgästerna. Det kan inte vara rimligt att dina hyresgäster betalar för de insatser företaget gör för stans bästa och på detta sätt för över medel dolt till Kommunen. Vad säger du om det?

Jag ser ingen motsättning i det här. Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag med ett grunduppdrag att arbeta för det allmännas bästa. Det innebär att det som bolaget gör – på kort och lång sikt - ska vara till nytta för alla hyresgäster och kommuninvånare. Att medverka i att utveckla stadsdelar tycker jag är ett utmärkt exempel på hur vi kan bidra till att hela staden utvecklas. Vårt uppdrag uttrycks också väl i bolagets ägardirektiv.

Den pågående stadsutvecklingen är ett samarbete mellan många aktörer. Som ofta i bra samarbeten uppstår win-win situationer och synergieffekter. Genom att delta i arbetet kan vi tillföra våra kunskaper, erfarenheter och insikter. Samtidigt får vi ta del av andra aktörers perspektiv vilket är utvecklande för Förvaltaren.
 
Inom ramen för bolagskoncernen stöttar vi de övriga bolagen inom Sundbybergs stadshus AB och säljer tjänster som kommunikation, HR, ekonomi och kundtjänst. Då fakturerar vi bolagen och tar betalt per timme enligt självkostnadsprincipen. Det är ett effektivt sätt för bolagskoncernen att använda sina resurser. Bolagens revisorer följer också upp att detta sker på rätt sätt.

Foto Beatrice Graalheim
Foto Beatrice Graalheim
De kommersiella lokalerna utgjorde 15,5 % av koncernomsättningen. Sammandraget från Förvaltarens åsredovisning 2016
De kommersiella lokalerna utgjorde 15,5 % av koncernomsättningen. Sammandraget från Förvaltarens åsredovisning 2016

5. Åderlåtningen för politiken 50/50 och för egen finansiering 
Ni har avyttrat fastigheter för ombildningar till bostadsrätter allt under stjärnan 50 % hyresrätter och 50% borätter. Det ger säljintäkter. Terränglöparen 9 i Hallonbergen gav 625 mnkr. Sen har ni avyttrat fastigheter till andra förvaltare och därmed fått möjligheter finansiera egen utveckling såsom renoverings-stockens behov. Kommer avyttringarna att fortsätta? Finns där en gömd agenda där målet är att reducera Förvaltarens ställning i konkurrensens namn och för att bli av med gammalt samt samtidigt få finansieringen för bolagets moderna utveckling? Är stora borättsföreningar önskvärda?

Relativt sett finns det gott om hyreslägenheter i Sundbyberg. Det är inte bara Förvaltaren utan även små och stora privata fastighetsägare som ser till att det är så. I några stadsdelar som Hallonbergen och Rissne är hyresrätten klart dominerande – och erfarenhetsmässigt brukar det vara så att blandade upplåtelseformer är av godo när stadsdelar ska utvecklas. Och Sundbyberg är inne i en stark och efterfrågad utveckling. Därför passar det väl in i utvecklingen att utvalda fastigheter ges möjligheter till ombildning. Förvaltaren har också ett ägardirektiv som säger att hyresgästers önskan om att ombilda hyresrätter till bostadsrätter ska prövas i positiv anda.

Sundbyberg som stad tar också ett stort ansvar för hela regionens utveckling med ett starkt bostadsbyggande. För att bekosta satsningar kring bostaden behöver vägar byggas ut och byggas om – tillsammans med övrig infrastruktur som vatten, avlopp, system för avfall. Lägg därtill nya förskolor, skolor, äldreboenden med mera. För att finansiera detta behöver staden sälja en del av dagens fastighetsinnehav – däribland en del av Förvaltarens fastigheter.


6. Apropå borättsföreningar
Terränglöparen ger en brf om 463 bostäder. Och en ännu större om 505 bostäder synes stå på lut. Är det klokt att medverka till detta? Det kräver ju enormt mycket beträffande förvaltarjobbet bl.a. administration, ekonomi, renoveringar, logistik, serviceavtal, möten. Har den nya föreningens medlemmar haft aning om allt detta som krävs kan man fråga sig. Varför medverkar Förvaltaren till skapandet av så stora borättsföreningar? Politiken 50/50 får inte resultera i dumheter! Balansen borde ju kunna uppnås vid nybyggandet.

Det är riktigt att stora bostadsrättsföreningar kan ge mycket jobb för föreningens medlemmar och styrelse. Normalt löser föreningen detta genom att anlita ett företag som sköter förvaltningen av huset – inklusive daglig skötsel och ekonomi. Det brukar fungera bra. Utmaningen brukar komma när husen ska renoveras. Det finns exempel på föreningar uppemot 1 000 lägenheter på andra ställen i Sverige. De föreningar som du refererar till finns i Hallonbergen. 

7. Vad bygger Förvaltaren för nytt? För några år sedan gällde planen att bygga 1000 bostäder med hyresrätt. Hur mycket har realiserats? Förvaltaren har ju den mesta marken i kommunen och var kan de hyresrätter som återstår att bygga tänkas ligga?

Bild från arkitektbyrån Jägnefelt Milton. Förvaltarens projekt Parfymfabriken. Den gamla bebyggelsen bevaras intakt. Bredvid står ett 16 våningar högt punkthus ritat av  arkitektbyrån Jägnefelt Milton och som vann med detta i tävling 2016. Projektet ger ca 90 bostäder. - Verkligen snygg entré från Brommahållet! Och accentuerande det gamla.
Bild från arkitektbyrån Jägnefelt Milton. Förvaltarens projekt Parfymfabriken. Den gamla bebyggelsen bevaras intakt. Bredvid står ett 16 våningar högt punkthus ritat av arkitektbyrån Jägnefelt Milton och som vann med detta i tävling 2016. Projektet ger ca 90 bostäder. - Verkligen snygg entré från Brommahållet! Och accentuerande det gamla.

Våra planer på ett tusental nya hyresrätter ligger fast. Detaljplanearbete och bygglovshantering tar ofta ett par år eller mer, vilket gör att det kan ta 4-5 år från planering till inflyttning. Vi kommer närmast att bygga 140 nya lägenheter i Ör med preliminär inflyttning 2019. Dessutom bygger vi cirka 700-800 lägenheter i Ursvik med första inflyttning 2019. Lägg därtill ett 90-tal lägenheter i Parfymfabriken vid Bällsta å med preliminär inflyttning 2019. Vi säljer också mark till andra fastighetsbolag som bygger hyresrätter och bostadsrätter. På så vis bidrar vi till att det i Sundbyberg - relativt sett - byggs flest bostäder i hela Sverige.

8. Grovsopor och logistiken  
Det är oklart om Förvaltaren är skaparen av grovsopsturnen eller om det är Staden. Nåväl från logistisk synpunkt är denna lösning förkastlig. Med ett öppet fönster på 20 minuter ska alla åldrar släpa grovsoporna till bestämd plats; de får inte läggas där före. Det här är inte logistik! Man får hoppas att Förvaltaren hittar på något bättre. Det optimala är att grovsoparna samlas och avhämtas hos fastigheterna. Grovsopstationen då? Herregud inte för envar utan för Kommunen att leverera till från avhämtning hos fastigheterna! Nåväl, kan Förvaltaren tänkas engagera sig i något som är bättre för kommunmedlemmarna, betyder mindre att tänka på, kostnadsbesparing och miljövänligt?

Avfall är en fråga där det krävs aktiv samverkan från alla parter (kommun, fastighetsägare och boende) för att det ska fungera bra. Tidigare hade vi grovsopsrum i många fastigheter, men detta fungerade inte bra då det hamnade allt möjligt avfall där, vilket blev en olägenhet både för de boende och för de som hämtade avfallet.

Grovsopsturnén är ett samarbete mellan Förvaltaren och Sundbyberg Avfall & Vatten som syftar till att göra det lätt för hyresgäster att göra sig av med sina grovsopor, utan att sådan olägenhet uppstår. Som helhet är tjänsten uppskattad och fungerar bra. Vi erbjuder sms-påminnelse för att det ska vara enklare att komma ihåg och ser löpande över behovet av fler hämtningsställen.


9. Sommarjobb med ferielön
Nätskriften har kritiserat Staden för att skolungdomens sommarjobb för ferielön definitivt saknar det som egentligen krävs. Här utdrag från nätskriften: ”Nej, kommunen måste bjuda på annat som ger berörd skolungdom - utöver ferielön - drömmar och visioner samt stärkt insikt om utbildnings betydelse för möjligheter och chanser i livet. Framtiden med snabb digitalisering och accelererad konkurrens kräver förståelse för snabba skeenden med stora förändringar!” Förvaltarens utmärkta tidning (sep 17) berättar också om spade och hacka för 100 ungdomar i tre veckor. Förvaltaren borde kunna ta till sig konceptet The Musk-Factor som finns på mittsundbyberg.se och under As Time Goes By med ingången Ögnad sommar. Här länken: http://www.mittsundbyberg.se/as-time-goes.../%C3%B6gnad-sommar-36995223 Låt era ambitioner vid 70 år fyllda bli något extra för skolungdomarna nästa sommar! Vad säger du om det?

Bild från Förvaltarens "I mina kvarter" nr 3-17. Sommarjobb med ferielön
Bild från Förvaltarens "I mina kvarter" nr 3-17. Sommarjobb med ferielön

Utbildning och arbete betyder mycket för våra ungdomar. Därför vill vi gärna bidra lite extra till att detta fungerar. Sommarjobben med ett hundratal ungdomar är ett bra exempel. Men vi tänker längre än så och tar varje år emot 5-10 nyanlända ungdomar som varvar studier med praktik hos oss. Konceptet kallas för Advisory board och drivs av Sundbybergs stad. Våra nattvandrare är ett annat bra exempel på win-win, där vi anställer ungdomar som rör sig ute i våra stadsdelar på kvällar och nätter för att skapa lugna miljöer. Samtidigt får de en rad i sitt CV – kanske den första – vilket underlättar inträdet på arbetsmarknaden. Ett annat exempel på vårt sociala engagemang rör långtidsarbetslösa. För att underlätta långtidsarbetslösas inträde på arbetsmarknaden gör vi så kallade sociala upphandlingar. Det innebär exempelvis att de företag som vill sköta våra gräsmattor och gångvägar måste erbjuda praktikplatser till någon från Sundbyberg.

10. Hur många bostäder har Förvaltaren ställt till kommunens förfogande för att användas av "nyanlända", vuxna eller ensamkommande barn?

Vi har ett nära samarbete med kommunen kring bostäder för särskilda behov. Det innebär att kommunen kontaktar oss när de har behov av så kallade sociala lägenheter. Det är sedan kommunen som hyr av oss – därför vet vi inte exakt hur lägenheterna används just till nämnda ändamålet. Frågan får därför ställas till kommunen.

- Sieur Athos okt 17 -

Helägt - ägardirektiv styr

Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt företag helägt av Sundbybergs Stad via kommun-koncernens moderbolag Sundbybergs Stadshus AB.

Ägarrollen visavi kommunkon- cernen innehas av kommunfull-mäktige, kommunstyrelsen samt styrnings- och ägarut -skottet.

Kommunfullmäktige avger ägardirektiv till Stadshus AB och fastställer bolagsordning och utser styrelseledamöter.


Utifrån kommunfullmäktiges direktiv implementerar sedan 
Stadshus AB direktiven vid bolagsstämma för Fastighets AB Förvaltaren (och Sundbybegs Stadshus Infrastruktur AB) som sen ser till att företagets alla dotterbolag får sina berörda direktiv på motsvarande sätt.
(för den som inte vet: Kommunens styrelseordförande
Mikael T Eriksson och kommundirektören Helén Eriksson-Elf har motsvarande position i Stadshus AB).

Här följer nu aktuellt schema över helägda bolag som realiserats under 2017. Man har gjort en förändring på sätt att alla helägda bolag förutom Infrastruktur AB lagts under

Fastighets AB Förvaltaren som alltså är moderbolag för bolagen under firman nedan.

Fastighets AB Förvaltaren är sålunda en underkoncern till Stadshus AB.

Förändringen motiveras bla med fastighetsavyttringar och ägaromvandlingar; måhända
finns annat tex värdeöver- föringar och upphandling med i bilden.

SUNDBBERGS STADSHUS                    AB

|

Sundbybergs Stadshus infrastruktur AB

Fastighets AB Förvaltaren |

alla är AB
Lokalfastigheter Sundbyberg 
Sundbybergs Avfall & Vatten 
Sundbybergs Stadsnätsbolag 
Sundbybergs Bredband 
Förvaltaren HBC 
Förvaltaren Bostadsfast i Sbg 
Förvaltaren Fastighetsutveckl 
Hallonporten (dotterdotter).

Styrelsen
Kristoffer Tamsons, Ordf
Nina Lundström 1e v ordf
Bengt Fasth 2e v ordf
Ordinarie ledamöter:
Berndt Eriksson
Christer Rydh
Berit Berggren
Gunhild Manell
Hossein Arighechi
Mikael Sundesten


Suppleanter:
Adgar Amin
Ina Djurestål
Maria Lindenryd

Arbetarrepr
Patricia Persson, Vision
Olof Ljungström,
Sveriges Ingenjörer. 
Fredrik Gustavsson, Fastighets

Antal anställda
är ca 140 personer.

Några av ägardirektiven
"Bolaget ska bidra till att skapa ett ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrrihet bland olika upplåtelseformer i alla stadsdelar"  beslutade utvecklingen av Sunbybergs stadskärnas

"Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stads-delscentra"

"Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år 2030"

Boendeformer
Ungdoms 89►Plus55+19
►Plus 65+ 119►Tryggh 34
►Övriga 7565►Tot 7826

Nöjda Boende Index

Utveckling Index nöjda kunder
År/index
2011/60
2012/64
2013/65
2014/67
2015/69
2016/71
Mål 2017 är 71
Förvaltaren intar 5e plats bland 36 företag som gör motsvarande undersökning.

Utveckling Index nöjda medarbetare
Index omfattar svar från minst 5000 medarbetare på andra företag i tjänstesektorn och som använder samma undersökning:
År/Förvaltaren/refindex
2010 70/73
2011 76/76
2012 77/72
2013 74/72
2014 76/75
2015 76/74
2016 76/75

Lokalanvändningen
Kontor 197►Restaurang 18
►Butik 86►Lager 306
►Skola/förskola 22
►Kommunlokal 23
►Vård 4►Övrigt 58
►Totalt 714

Investeringar 2012-2016

Riskanalyser
Förvaltaren gör riskanalyser
där riskgrad, konsekvenser och åtgärder behandlas.

Här två högrisker enl analys som återgers i årsredovisningen 2016, i korttext:

Byggpriserna ökar mer än KPI - Hög risk - konsekvensen är låg avkastning - Åtgärd är att bevaka utvecklingen; genomarbeta förfrågnings-underlag.

Projekt-kostnad och kvalitet - Hög risk - Konsekvens är sämre teknisk status och avkastning, större klimatpåvekan, lägre förtroende - Åtgärd är renoveringsstrategi med  fyra nivåer som hresgästen kan välja från. Projekt-modell med projektvision.

Hållbarhetspolicy
Ny policy 2016:
Ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. I det närmaste "total" hållbarhet
kan man tycka.

Företaget 1947 - 2017
Företaget startade 1947 och är alltså nu 70 år.
Miljöcertifierade
ISO 14001

Standard & Poors rating
...var oförändrad 2016, dvs
AA-/Stable/A-1+

Avskrivningstider
Förvaltningsfastigheter
Mark


Markanläggniong 20 år
Stomme inkl grund 100 år
Stomkomplettering 50 år
Yttre ytskick 40 år
Inre ytskick 30 år
Installationer 20 år
Vitvaror 7 år
Hyresgästanpassningar
Inventarier
Kontraktstid
5 år.

Källor:
Fastighets AB Förvaltarens års-
redovisning 2016 och viss underhandsinformation från företaget.
Kommunen.

(function(){var s=true,t=false,aa=window,u=undefined,v=Math,ba="push",fa="slice",ga="cookie",y="charAt",z="indexOf",A="gaGlobal",ha="getTime",ja="toString",B="window",D="length",E="document",F="split",G="location",ka="href",H="substring",I="join",L="toLowerCase";var la="_gat",ma="_gaq",na="4.8.6",oa="_gaUserPrefs",pa="ioo",M="&",N="=",O="__utma=",qa="__utmb=",ra="__utmc=",sa="__utmk=",ta="__utmv=",ua="__utmz=",va="__utmx=",wa="GASO=";var xa=function(){var j=this,h=[],k="ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789-_";j.uc=function(m){h[m]=s};j.Nb=function(){for(var m=[],i=0;i-1){k=j[z](k,i);if(k<0)k=j[D];m=j[H](i+h[z](N)+1,k)}}return m},Ba=function(j){var h=t,k=0,m,i;if(!S(j)){h=s;for(m=0;m-1)}}return h},U=function(j,h){var k=encodeURIComponent;if(k instanceof Function)return h? encodeURI(j):k(j);else{Q(68);return escape(j)}},Ca=function(j,h){var k=decodeURIComponent,m;j=j[F]("+")[I](" ");if(k instanceof Function)try{m=h?decodeURI(j):k(j)}catch(i){Q(97);m=unescape(j)}else{Q(68);m=unescape(j)}return m},V=function(j,h){return j[z](h)>-1};function Da(j){if(!j||""==j)return"";for(;j[y](0)[D]>0&&" \n\r\t"[z](j[y](0))>-1;)j=j[H](1);for(;j[y](j[D]-1)[D]>0&&" \n\r\t"[z](j[y](j[D]-1))>-1;)j=j[H](0,j[D]-1);return j} var X=function(j,h){j[ba]||Q(94);j[j[D]]=h},Ea=function(j){var h=1,k=0,m;if(!S(j)){h=0;for(m=j[D]-1;m>=0;m--){k=j.charCodeAt(m);h=(h<<6&268435455)+k+(k<<14);k=h&266338304;h=k!=0?h^k>>21:h}}return h},Fa=function(){return v.round(v.random()*2147483647)},Ga=function(){};var Ha=function(j,h){this.Na=j;this.$a=h},Ia=function(){function j(k){var m=[];k=k[F](",");for(var i,p=0;p0)e=e[F]("^")[0];f=e[F](":");e=f[1];q=parseInt(f[0],10);if(!d&&q0?m(f):"";if(p.l){c=i.bc(R[E][ga],a,p.l,c,f);a="2"+a;d=f>0?m(p.u):""}a=a+c;d=d;if(a[D]>2E3){Q(69);a=a[H](0,2E3)}d=a+"; path="+p.f+"; "+d+i.Qa();R[E].cookie=d};i.bc=function(a,c,f,d,e){var q="";e=e||p.u;d=k([d,i.q+e*1],f);q=T(a,"2"+c,";");if(!S(q)){a=k(h(a,c,f,s),f);q=q[F](a)[I]("");return q=d+q}return d};i.Qa=function(){return S(p.a)?"":"domain="+p.a+";"}};var Ka=function(j){function h(b){b=b instanceof Array?b[I]("."):"";return S(b)?"-":b}function k(b,g){var o=[],n;if(!S(b)){o=b[F](".");if(g)for(n=0;n2037)k=m+"&err=len&max=2037&len="+k[D];j.Kb(h+k,i)};j.Kb=function(h,k){var m=new Image(1,1);m.src=h;m.onload=function(){m.onload=null;(k||Ga)()}}};var Ma=function(j){var h=this,k=j,m=new Ka(k),i=new La,p=!Y.Ic(),l=function(){};h.$c=function(a){var c=a[F](".");if(!c||c[D]<5)return a;if((a=c[fa](4)[I]("."))&&a[z]("=")==-1)a=Ca(a);c=c[fa](0,4);X(c,a);return c[I](".")};h.$b=function(){return"https:"==R[E][G].protocol?"https://ssl.google-analytics.com/__utm.gif":"http://www.google-analytics.com/__utm.gif"};h.P=function(a,c,f,d,e,q){var x=k.B,b=R[E][G];m.ja(f);var g=m.z()[F](".");if(g[1]<500||d){if(e){g=g;var o=(new Date)[ha](),n;n=(o-g[3])*(k.Ec/ 1E3);if(n>=1){g[2]=v.min(v.floor(g[2]*1+n),k.Fb);g[3]=o}g=g}if(d||!e||g[2]>=1){if(!d&&e)g[2]=g[2]*1-1;g[1]=g[1]*1+1;e="?utmwv="+na;o="&utmn="+Fa();d=e+"e"+o;a=e+o+(S(b.hostname)?"":"&utmhn="+U(b.hostname))+(k.O==100?"":"&utmsp="+U(k.O))+a;if(0==x||2==x){b=2==x?l:q||l;p&&i.jb(k.ga,a,d,b,s)}if(1==x||2==x){c="&utmac="+c;d+=c;a+=c+"&utmcc="+h.Tb(f);if(Y.Ma){f="&aip=1";d+=f;a+=f}a+="&utmu="+ya.Nb();p&&i.jb(h.$b(),a,d,q)}}}m.la(g[I]("."));m.qa()};h.Tb=function(a){for(var c=[],f=[O,ua,ta,va],d=m.h(),e,q= 0;q0)for(c=0;c0;)c+=f--^d++;return Ea(c)}};var Z=function(j,h,k,m){function i(a){var c="";c=a[F]("://")[1][L]();if(V(c,"/"))c=c[F]("/")[0];return c}var p=m,l=this;l.b=j;l.fb=h;l.q=k;l.Ua=function(a){var c=l.aa();return new Z.r(T(a,p.va+N,M),T(a,p.ya+N,M),T(a,p.Aa+N,M),l.J(a,p.ta,"(not set)"),l.J(a,p.wa,"(not set)"),l.J(a,p.za,c&&!S(c.C)?Ca(c.C):u),l.J(a,p.ua,u))};l.Wa=function(a){var c=i(a),f;f=a;var d="";f=f[F]("://")[1][L]();if(V(f,"/")){f=f[F]("/")[1];if(V(f,"?"))d=f[F]("?")[0]}f=d;if(V(c,"google")){a=a[F]("?")[I](M);if(V(a,M+p.gc+N))if(f== p.fc)return s}return t};l.aa=function(){var a,c=l.fb,f,d=p.M;if(!(S(c)||"0"==c||!V(c,"://")||l.Wa(c))){a=i(c);for(var e=0;e9?b[H](x+1)*1:0;q++;b=0==b?1:b;a.ob([g,l.q,b,q,e.D()][I]("."));a.sa()}}}}}}; Z.r=function(j,h,k,m,i,p,l){var a=this;a.n=j;a.Q=h;a.V=k;a.o=m;a.L=i;a.C=p;a.Ja=l;a.D=function(){var c=[],f=[["cid",a.n],["csr",a.Q],["gclid",a.V],["ccn",a.o],["cmd",a.L],["ctr",a.C],["cct",a.Ja]],d,e;if(a.Ya())for(d=0;d0&&f<=a.bb){d=U(d);e=U(e);if(d[D]+e[D]<=64){i.m[f]=[d,e,q];i.T();x=s}}return x};i.ec=function(f){if((f=i.m[f])&&1===f[2])return f[1]};i.Lb=function(f){var d=i.m;if(d[f]){delete d[f];i.T()}};i.Gb=function(){c.w(8);c.w(9);c.w(11);var f=i.m,d,e;for(e in f)if(d=f[e]){c.p(8,e,d[0]);c.p(9,e,d[1]);(d=d[2])&&3!=d&&c.p(11,e,""+d)}}};var Qa=function(){function j(n,r,w,J){if(u==l[n])l[n]={};if(u==l[n][r])l[n][r]=[];l[n][r][w]=J}function h(n,r,w){if(u!=l[n]&&u!=l[n][r])return l[n][r][w]}function k(n,r){if(u!=l[n]&&u!=l[n][r]){l[n][r]=u;var w=s,J;for(J=0;J-1}function p(b,g,o){if(S(b)||S(g)||S(o))return"-";b=T(b,O+a.b+".",g);if(!S(b)){b=b[F](".");b[5]=""+(b[5]?b[5]*1+1:1);b[3]=b[4];b[4]=o;b=b[I](".")}return b}function l(){return"file:"!=R[E][G].protocol&&i()}var a=this,c=Aa(a),f=u,d=new Ia,e=d.a,q=t,x=u;a.o=j;a.q= v.round((new Date)[ha]()/1E3);a.s=h||"UA-XXXXX-X";a.La=R[E].referrer;a.$=u;a.d=u;a.A=t;a.G=u;a.e=u;a.Oa=u;a.b=u;a.j=u;d.l=k?U(k):u;a.ac=function(){return Fa()^a.G.Sb()&2147483647};a.Wb=function(){if(!d.a||""==d.a||"none"==d.a){d.a="";return 1}m();return d.Da?Ea(d.a):1};a.Rb=function(b,g){if(S(b))b="-";else{g+=d.f&&"/"!=d.f?d.f:"";var o=b[z](g);b=o>=0&&o<=8?"0":"["==b[y](0)&&"]"==b[y](b[D]-1)?"-":b}return b};a.gb=function(b){var g="";g+=d.W?a.G.Cc():"";g+=d.Y&&!S(R[E].title)?"&utmdt="+U(R[E].title): "";g=g;var o;o=u;if(R[B]&&R[B][A]&&R[B][A].hid)o=R[B][A].hid;else{o=Fa();R[B].gaGlobal=R[B][A]?R[B][A]:{};R[B][A].hid=o}o=o;return g=g+("&utmhid="+o+"&utmr="+U(a.$)+"&utmp="+U(a.sc(b)))};a.sc=function(b){var g=R[E][G];return b=u!=b&&""!=b?U(b,s):U(g.pathname+g.search,s)};a.Fc=function(b){if(a.R()){var g="";if(a.e!=u&&a.e.N()[D]>0)g+="&utme="+U(a.e.N());g+=a.gb(b);f.P(g,a.s,a.b)}};a.Jb=function(){var b=new Ka(d);return b.ja(a.b)?b.Bc():u};a.Ra=c("_getLinkerUrl",52,function(b,g){var o=b[F]("#"),n=b, r=a.Jb();if(r)if(g&&1>=o[D])n+="#"+r;else if(!g||1>=o[D])if(1>=o[D])n+=(V(b,"?")?M:"?")+r;else n=o[0]+(V(b,"?")?M:"?")+r+"#"+o[1];return n});a.hc=function(){var b=a.q,g=a.j,o=g.h(),n=a.b+"",r=R[B]?R[B][A]:u,w,J=V(o,O+n+"."),P=V(o,qa+n),ia=V(o,ra+n),C,K=[],W="",ca=t;o=S(o)?"":o;if(d.v){w=R[E][G]&&R[E][G].hash?R[E][G][ka][H](R[E][G][ka][z]("#")):"";if(d.U&&!S(w))W=w+M;W+=R[E][G].search;if(!S(W)&&V(W,O)){g.qc(W);g.Xa()||g.Ib();C=g.ba()}w=g.ea;var da=g.nb,ea=g.zb;if(!S(w())){da(Ca(w()));V(w(),";")||ea()}w= g.da;da=g.na;ea=g.ra;if(!S(w())){da(w());V(w(),";")||ea()}}if(S(C))if(J)if(!P||!ia||0){C=p(o,";",b);a.A=s}else{C=T(o,O+n+".",";");K=T(o,qa+n,";")[F](".")}else{C=[n,a.ac(),b,b,b,1][I](".");ca=a.A=s}else if(S(g.z())||S(g.ca())){C=p(W,M,b);a.A=s}else{K=g.z()[F](".");n=K[0]}C=C[F](".");if(R[B]&&r&&r.dh==n&&!d.l){C[4]=r.sid?r.sid:C[4];if(ca){C[3]=r.sid?r.sid:C[4];if(r.vid){b=r.vid[F](".");C[1]=b[0];C[2]=b[1]}}}g.lb(C[I]("."));K[0]=n;K[1]=K[1]?K[1]:0;K[2]=u!=K[2]?K[2]:d.Dc;K[3]=K[3]?K[3]:C[4];g.la(K[I](".")); g.mb(n);S(g.cc())||g.ma(g.I());g.xb();g.qa();g.yb()};a.jc=function(){f=new Ma(d)};a.getName=c("_getName",58,function(){return a.o});a.c=c("_initData",2,function(){var b;if(!q){if(!a.G)a.G=new Oa(d.Z);a.b=a.Wb();a.j=new Ka(d);a.e=new Qa;x=new Pa(d,a.b,a.j,a.e);a.jc()}if(l()){if(!q){a.$=a.Rb(a.La,R[E].domain);b=new Z(a.b,a.$,a.q,d)}a.hc(b);x.kc()}if(!q){l()&&b.Ub(a.j,a.A);a.Oa=new Qa;$.load(d,a.j);q=s}});a.Jc=c("_visitCode",54,function(){a.c();var b=T(a.j.h(),O+a.b+".",";");b=b[F](".");return b[D]< 4?"":b[1]});a.Vc=c("_cookiePathCopy",30,function(b){a.c();a.j&&a.j.Hc(a.b,b)});a.R=function(){return a.Jc()%1E40){p=l[H](0,a);l=l[H](a+1)}var c=p==la?Y:p==ma?Va:Y.Ta(p);c[l].apply(c,k[i][fa](1))}}catch(f){m++}return m}};var Y=new Ta;var Xa=aa[la];if(Xa&&typeof Xa._getTracker=="function")Y=Xa;else aa[la]=Y;var Va=new Wa;a:{var Ya=aa[ma],Za=t;if(Ya&&typeof Ya[ba]=="function"){Za=Ya.constructor==Array;if(!Za)break a}aa[ma]=Va;Za&&Va[ba].apply(Va,Ya)};})()